Ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıya kaç ay süre vermek zorundadır

Arkadaşlar, konuya direkt giriyorum. 644 sayılı kanunla satılık konutun yeni sahibi, şahsi ihtiyacı gerekçe göstererek kiracıyı 1 yıl önceden ihtarla boşaltabilir; peki bu “1 yıl” süresi, kira sözleşmesinin kalanına mı izah edilir yoksa sıfırdan mı işletilir? Somut senaryo: 3 yıllık sözleşmede 2. yılındayken ev satıldı. Yeni sahip ihtar süresini sözleşmenin geriye kalan 1 yıldan mı yoksa bütünden mi saymak zorunda? Mahkeme içtihatlarında bu konudaki tutarlılık ne durumda, çünkü hem emlakçı hem de kiralayan tarafıyla çalıştığım için operasyonel riski net görmek istiyorum.

İkinci konu, “tekrarlamayı önleme” boyutu. Satış sonrası yeni sahiple eski arasındaki kira alacağı, depozito ve fatura devri konusunda sözleşme ekinde hangi maddelerin zorunlu olması lazım? Ayrıca kiracının “makul süre” talebiyle boşaltma aşamasında mahkemelerin kabul ettiği üst sınır ne kadar? Tecrübeye dayanarak; satılık ev kiraya verirken hangi koruyucu tedbirin (sözleşmeye ek süre şartı, satışı ihbar yükümü, tahliye tazminatı klayuzu) alınması gerektiğini adım adım anlatır mısınız?