Kira tespit davası 5 yıl dolmadan açılabilir mi emsal kira nasıl belirlenir: Maliyet, süre ve yasal yaptırım sınırları

Arkadaşlar, kira tespit davasında 5 yıllık bekleme süresiyle emsal kira belirleme yöntemi konusunda netleşmeyen teknik bir mesele var. Sorum şu: 3431 sayılı Kanun’un 21. maddesi gereği, kira tespit davasının açılması için en az 5 yıl geçmiş olması şart mı, yoksa bu süre sadece belirli kiralama tiplerinde mi geçerli? Ayrıca mahkemece belirlenen emsal kirada maliyet, süre ve yasal yaptırım sınırları nasıl bir ağırlıkla değerlendiriliyor?

Konuyu pratiğe dökerek soruyorum: Emsal belirlemede emsal gayrimenkul seçiminde hangi bölge/kuyu verisi esas alınıyor? Maliyet yaklaşımı ile piyasa yaklaşımının çeliştiği durumlarda mahkemeler hangi yöntemi önceliklendiriyor? Uygulamada davaların ortalama süreleri ne kadar, yasal üst sınır var mı? Yaptırım açısından gecikme faizi ile yeniden tespit talebinin birlikte değerlendirilmesi konusunda güncel Yargıtay içtihatlarına dayanarak net bir yol haritası çizebilir miyim?