Kira artışında %25 sınırı kalktıktan sonra ev sahibi en fazla ne kadar zam yapabilir: Ne zaman acil müdahale gerekir kırmızı bayraklar

Kıymetli arkadaşlar, %25 kira artış sınırı kalkalı birkaç ay oldu ama piyasada hala herkesin ağzında aynı soru: Ev sahibi artık tektek ne kadar artırabilir, ama mesele rakamdan çok “ne zaman durum kritik, müdahale et” eşiğinde. Ben tedarik zinciri analisti olarak düşüneyim; bir emlak oparatörünün maliyet yapısına bakınca asıl soru şu: Kira artışı, gayrimenkul sahibinin gerçek maliyet eğrisini (vergi, aidat, enerji, kredi faizi, restorasyon masrafları) ne oranda aşırsa bu sürdürülemez bir model sayılır? Yani teorik “maksimum artış” oranından bağımsız olarak, hangi parametre aşıldığında kiracı için kırmızı bayrak dalgalanmalı?

Bana somut bir eşik kuralı kurabilir misiniz? Mesela; kira-artış-oranı ile TÜFE, KİFE ve konut işletme maliyeti endeksinin korelasyonu nerede kopmalı? 12 aylık kiralama getirisinin reel olarak negativeye dönme noktası, ya da sahibin net operatif marjının %X’in altına inmesi… Bunu bir mühendislik/maliyet modeli gibi parametrelerle, adım adım “şu veri görüldüğünde müdahale paketi devreye gir” mantıyla açıklayabilir misiniz? Yoksa hukuki sınır mı, piyasa gerçekliği mi belirleyici? Gerçek verilerle, kafa karışıklığını giderecek netlikte anlatırsan sevinirim.