Kira tespit davası 5 yıl dolmadan açılabilir mi emsal kira nasıl belirlenir

Arkadaşlar, konuyu direkt teknik alandan açıyorum çünkü muhasebe/mülk yönetimi tarafında 5 yıllık kuralın sınırlarını net anlamak istiyorum. Eşya kiralarında “kiraya koyulma tarihi + 5 yıl” kuralıyla tespit davası açılması standart bir uygulama, ama bu 5 yılın başlangıcı için kriter tam olarak ne? Sözleşme yenilenme tarihi mi, yoksa son bir kez ödenen son kira tarihi mı esas alınıyor? Çünkü 5 yılın dolmasını beklemek maliyet açısından ciddi bir nakit bağlaması, bu yüzden sürenin başlangıcının kesin hukuki dayanağını merak ediyorum.

Diğer yandan emsal kira belirlerken mahkeme/huzur komisyonu hangi parametreleri öncelik sırasına koyuyor? Yönetmelikteki metre kare başına inşaat maliyeti, bölge kiralik konfor katsayısı ve taşınmazın yaşı için amortisman indirimi nasıl ağırlıklandırılıyor? Bir de tespit sonucunda eski kiraya yeni tespit edilen emsalın uygulanmasıyla oluşan fark için yasal faiz/tazminat sınırı ne, bu fark geriye dönük kaç yıla kadar tahsil edilebilir? Konuya fiili süreç içinde olmuş tecrübesi olan, somut rakamlarla yanıt verebilirse sevinirim.