Özel okullarda MEB zam sınırını delmek için kullanılan fahiş yemek ve kitap ücreti dayatması

Arkadaşlar merhaba, bir kira tespit davası sürecinde takıldığım teknik konuları netleştirmek istiyorum. Öncelikle şuyu soruyorum: 5 yıllık süre kuralı mutlak mı, yoksa bu süre içinde kiracının veya kiracının mirasçısının kirayı ödememesi, fiili kullanımı ortadan kalkması gibi hallerde 5 yıl dolmadan dava açılabilir mi? Yoksa bu süre hak düşürücü mü, yoksa sadece idari bir öngörü mü? Mahkemelerin yerleşik içtihatında bu konudaki güncel eğilim nasıl, yargıtay’ın son karalarında 5 yıldan kısası için açıkça bir içtihat var mı?

İkinci konu emsal kira belirleme. Uzman biliriminin önemli, çünkü bu işin maliyet ve süre boyutu ciddi. Esal belirlerken mahkeme hangi parametreleri ağırlıyor: bölge bazlı metrekaba birim maliyeti mi, emlak değerleme raporları mı, yoksa bölgedeki güncel sözleşme kiraları mı? USK (Üstün Hizmet Kredisiz) ya da konut kiralama endeksi referans alınıyor mu? Bu arada bilirkişi masrafları, dava süresi (ortalama kaç ayda karara bağlanıyor) ve karşı tarafın kötü niyetli direnmesinde uygulanabilen yasal yaptırım/ceza seçenekleri neler? Teşekkürler.