Kira tespit davası 5 yıl dolmadan açılabilir mi emsal kira nasıl belirlenir?

Arkadaşlar, bir kira tespit davasıyla ilgili takıldığım konuyu sormak istiyorum. 3 senelik bir iş yeri sözleşmem var, kiracı son 2 yıldır güncel kirayı ödemiyor, sadece eskiden kalan tutarı yatırıyor. Eşimle konuyu görüştük, mahkemeye gitmeden önce doğru yolu bulmak istiyoruz. Asıl sorum şu: sözleşmede 5 yıllık sabit kira koşulu olsa bile, bu süre dolmadan kira tespit davası açılabiliyor mu? Yoksa 5 yılı beklemek zorunlu mu? Çünkü karşı taraf “süre dolduğu için dava açamazsınız” diyerek bizi oyalamaya çalışıyor, bu iddia gerçekten haklı mı?

Bir de emsal kira konusundaki belirsizlik bizi korkutuyor. Mahkeme bu işte gerçekten hangi emsalleri baz alıyor? Aynı cadidedeki/dükkanlardaki güncel kira tarifelerini mi alıyor, yoksa tapu/kadastro bölge emsallarını mı? Karşı tarafın gösterdiği düşük tutarlarla bizim hazırladığımız tapu bilgileri arasında ciddi uçurum var.

Davayı haklı çıkarmak için hangi belgeleri, hangi tarihte hangi bilirkişi incelemes?